Onların sonrakı taleyi necə olur

I hissə

Banklara olan kredit borcu vaxtında ödənmirsə, nə baş verir? Təbii ki, əgər borclu öhdəliyin təminatı olaraq əmlakını girov qoyubsa, tələb əmlaka yönəlir. Həmin əmlakların müvafiq olaraq hara aparılması, kimlərə verilməsi və ya satılması barədə məlumatlar demək olar ki, ictimaiyyətin diqqətindən kənarda qalır. Qanun isə bunun əksini tələb edir. Araşdırmamızda bu müəmmaya aydınlıq gətirməyə çalışdıq.

Qanuna əməl olunurmu?

Müsadirə edilmiş, sahibsiz qalmış, vərəsəlik hüququ əsasında dövlət mülkiyyətinə keçən əmlakın və dəfinələrin uçotu, qiymətləndirilməsi, saxlanılması, istifadəsi və satışı barədə Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 18 aprel 2002-ci il, 69 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş əsasnamə var. Həmin əsasnamənin III bölməsinin 3.1.5 bəndində göstərilir ki, bu Əsasnamənin 3.1.1- 3.1.4-cü bəndlərində əhatə olunmayan əmlakın satışı mülki qanunvericiliklə müəyyən olunmuş qaydada hərraclar vasitəsilə həyata keçirilir. Mülki Məcəlləyə əsasən, girov qoyulan əmlak hərraca çıxarılmalı və dəyərləndirilməlidir.

“Otuz min alıb, altmış min qaytarmalısan”

Real vəziyyət haqqında tam təsəvvür yaratmaq üçün banklardan girov müqabilində pul götürmüş, sonradan isə pulu qaytara bilmədiyi üçünproblemlərlə üzləşmiş insanlarla danışmaq qərarına gəldik. Müsahibimiz Arzu Əliyeva deyir ki, indiki dövrdə bacardığın qədər bankdan borc pul götürməməyə çalışmalısan: “Bacım qızının İranda müalicəsi üçün otuz min manat pul lazım idi. Bankdan götürmək istədik, əvəzində zəmanət istədilər. Verəcək heç nəyimiz olmadığı üçün evimi girov qoyub pulu götürdük. Otuz min manat aldıq və on min “şapka” verdik. Bir də düşünün aylıq üstünə gələcək faizləri. Elə bilin ki, otuz min alıb, altmış min qaytarmalısan. Belə çıxır. Daha sonra faizlərin ödənilməsində gecikmələrimiz oldu. Bank

Satılan əmlah hərraca çıxarılır

evi müsadirə etmək istədi, razı olmadıq. Bir ay sonra məhkəmə qərar çıxardı. 30 min manatlıq borca görə 90 min manat qiyməti olan 4 otaqlı ev 50 min manata satıldı. Yerdə qalan pul da faizlərə, məhkəmə xərclərinə tutuldu. O puldan bir qəpik də geri qayıtmadı. Satılmazdan əvvəl hətta bankdan xahiş etdik ki, evi verin özümüz sataq, sizin pulunuzu qaytaraq. Razı olmadılar. İndi bilmirəm necədir, bir neçə il əvvəl banka qoyulan ev hökmən

pulu verən insanın adına keçməli idi. Bu, nə qayda-qanundur, bilmirəm. Banklar adamın qanını içir. İndiki dövrdə bacardığın qədər çalışasan ki, bankdan borc pul götürməyəsən”.


“O qədər rəqəm, faiz deyirlər ki, adam çaşır”

“Problemim var idi. Keçən ilin noyabrında “Parabank”dan 35 min dollar kredit götürdüm. Bunun üçün 90 min dollar dəyəri olan evimi girov qoydum. İlk 4 ayı rahat ödədim. Bankın dediyinə görə, hər gün üstünə faiz gəlirdi. Rəqəmləri açdılar, tökdülər ortaya. O qədər rəqəm, faiz dedilər ki, adam çaşıb qalır. Aya 2600-2800 manat düşürdü, verə bilmədim”. Bunu da başqa müsahibimiz Zemfira Rüstəmova dedi. Z. Rüstəmovanın sözlərinə görə, ödəniş edilmədiyindən bank məhkəməyə müraciət edib: “Fikirləşdim ki, məhkəməyə verilsə, elə qətnamə çıxararlar ki, faiz dayandırılsın, vətəndaş rahat borcunu ödəsin. Belə olmadı. Eşitmişdim ki, iş məhkəməyə gedəndə faizlər avtomatik dayanmalıdır. Odur ki, məhkəmə davam etdiyi vaxtlar əlimdə pulum oldu, amma ödəmədim. Mən nə bilim ki, borc üst-üstə yığılıb bu qədər artacaq? Sonra peşman oldum ki, gərək ödəyəydim. Borc isə şişməkdə davam edir. Evim artıq qiymətləndirilib. Tərs kimi evi qiymətləndirməyə gələndə rayonda olmuşam. Gəlib təxmini qiymət müəyyənləşdirib,

Elçin Namazov

əla təmirli, 3 otaqlı, metroya yaxın evə 42000 manat qiymət qoyublar. Hesablamaları səhvdir. Əlavə hesablar çıxarıblar ortaya. Bankın faizlərinə əlavə olunub. İndi iş Apelyasiya Məhkəməsindədir. Həm evə, həm də qiymətləndirməyə görə apelyasiya şikayəti vermişəm. Bilirsiniz məsələ necədir? Məsələn, deyək ki, mənim 1500 manat borcum var. Gedib min manat ödəyirəm. Üzümü döndərən kimi görürəm yenə 1500 olub. Bu işin içindən çıxa bilmirəm. Faiz dayanmır, üstünə gəlir. Krediti illik 31 faizlə götürmüşəm. Hələ faiz gəlməmişdən əvvəl ayda 2600 manat ödəyirdim. Azərbaycanda əməlli-başlı özbaşınalıqdı. Artıq bezmişəm. O qədər bezmişəm ki, başqa ölkədə yaşamaq istəyirəm”.

Bankda proseslər necə cərəyan edir?

Qanunla öhdəliyin təminatı olan əmlak auksiona çıxarılmalı və satışı həyata keçirilməlidir. Bank öz pulunu götürüb yerdə qalan pulu müştəriyə qaytarmalıdır. Maliyyə qurumları buna əməl edirmi?

Təəssüf ki, bankların heç biri bu haqda məlumat vermək istəmir. Səbəb kimi isə bunun biznes sirri olduğunu deyirlər.

Dövlətə məxsus banklarından birində çalışan müsahibimiz isə prosesin bankdaxili mənzərəsini açıq ortaya qoyur. Adının anonim saxlanılmasını istəyən mütəxəssis əmlakın dəyərinin müəyyən olunması prosedurunu belə izah etdi: “Kredit borcu ilə bağlı məhkəmə iddianı təmin edərsə, yəni ödəniş girova yönəldilərsə, o zaman məhkəmənin qanuni qüvvəyə minmiş qətnaməsi olduqda (qətnamə 1 aydan sonra qüvvəyə minir, bu vaxta kimi tərəflərdən biri yuxarı instansiyaya şikayət verə bilər) məhkəmə icraçıları əmlakı qiymətləndirmək üçün xüsusi qiymətləndirmə təşkilatına müraciət edir. Əmlak qiymətləndirilir, sonra mövcud olan 2 hərracdan birinə müraciət olunur. Qiymətin müəyyən olunması xüsusi maraqlar çərçivəsində olur. İlk hərrac vaxtı təyin olunur. Əmlak satılmasa, ikinci hərracda qiymət 15 faiz aşağı salınır. Bu dəfə də satılmasa, 3-cü hərracda qiymət 25 faiz (cəmi 40 faiz) aşağı salınır və ilkin olaraq iddiaçıya (yəni banka) təklif olunur. Bu halda banklar əmlakı almaq məcburiyyətində qalır. Çünki əmlak alınmasa, hərracda da satılmasa, o zaman əmlakın üzərindən ipoteka yüklülüyü ləğv olunmalıdır”.

Qiymətləndirmədə müəyyənləşdirilən dəyər satışdan sonra əlavə məbləğin qalmasına imkan verirmi?

Müsahibimiz deyir ki, çox vaxt əmlak 4-cü və ya 5-ci hərracda satılır. Bu isə əmlakın qiymətinin aşağı salınması deməkdir: “Proses necə olur? Adətən, hərrac elan edilir, lakin iştirak edən olmur. Belə olanda da hərrac işçiləri, ya da biz öz xəttimizlə əmlakı satmağa çalışırıq. Təbii ki, bu halda ö

Hərrac keçirilmir

zəl maraqlar da olmamış deyil. Onsuz da sonradan hər şey leqallaşdırılır. Məsələn, mən ucuz maşın, ev satıldığını bilib, belə əmlaka ehtiyacı olan tanışlarıma deyirəm. Əgər girov qoyulmuş əmlak borc məbləğindən artıq məbləğə satılarsa, o zaman yerdə qalan vəsait cavabdehə (yəni müştəriyə) verilməlidir. Lakin hərrac tarixində belə hal baş verməyib. Çünki biz iddia qaldırarkən məhkəmədə bankı təmsil etmək üçün hüquq şirkətləri ilə müqavilə bağlayırıq. Bu halda da hüquq firmasına ödənilməli olan vəsait iddia ərizəsində qeyd olunur və cavabdehdən tutulur. Böyük məbləğdə cərimə (və ya penya) hesablanır, hətta iddia üçün ödənilən rüsum belə cavabdehdən (yəni borclu müştəridən) alınır. Beləliklə, borc gəlib çıxır kəllə-çarxa. H

ələ nəzərə alın ki, evin likvid dəyərinin ən çox 80 faiz məbləğində kredit verilir. Bundan əlavə, bizim də müraciət etdiyimiz hüquq şirkətləri var ki, məsələn, müqavilədə 5 yazırıq, amma bir ödəyirik. Ümumiyyətlə, cəmi proses qətnamə qüvvəyə mindikdən sonra təxminən 3 ay çəkir. Hərrac əmtəə birjasının (İqtisadi İnkişaf Nazirliyi lisenziya verir) nəzdində açıla bilər və bu da kifayət qədər çətin prosesdir”.

“Əmlakın satılmasından əldə olunmuş əlavə vəsait vətəndaşa ödənmirsə, saxtakarlar cəzalandırılmalıdır”


Vəkil Elçin Namazov əmlakın satılmasından əldə olunmuş vəsaitin hər bir halda vətəndaşa ödənilməli olduğunu deyir: “Bunu etmirlərsə, vətəndaş hərrac komissiyasını məhkəməyə verə bilər. Bu, özgəsinin əmlakını heç bir qanuni əsas

olmadan mənimsəmədir. Əgər xərclər şişirdilmişsə, deməli, saxtakarlıq edilmişdir. Bu sübut olunarsa, bir neçə cinayətin tərkibi yaranır. Buna görə kiminsə (və ya kimlərinsə) cəzalandırlması mümkündür. Praktikada saxtakarlıq etmiş şəxslərin cəzalandırılması halları mövcuddur”.


Aldadılan vətəndaş nə etməlidir?

Vəkil Elçin Namazov əmlakın satılmasından əldə olunmuş vəsaitin hər bir halda vətəndaşa ödənilməli olduğunu deyir: “Bunu etmirlərsə, vətəndaş hərrac komissiyasını məhkəməyə verə bilər. Bu, özgəsinin əmlakını heç bir qanuni əsas olmadan mənimsəmə deməkdir. Əgər xərclər şişirdilibsə, deməli, saxtakarlıq edilib. Bu, sübut olunarsa, bir neçə cinayətin tərkibi yaranır. Buna görə kiminsə (və ya kimlərinsə) cəzalandırılması mümkündür. Praktikada saxtakarlıq etmiş şəxslərin cəzalandırılması halları var”.

Aldadılan vətəndaş nə etməlidir? Vəkil deyir ki, bu halda, vətəndaş ilk növbədə, müqaviləni mübahisələndirməlidir: “Bizdə çox vaxt bank iddia qaldırır ki, əmlak hərraca çıxarılsın, vətəndaş isə məhkəmədə aldadıldığını sübut etməyə çalışır. Halbuki, bu, səhv yoldur. Belə ki, qanunvericiliyə görə, məhkəmə tələbdən kənara çıxa bilməz. Burada isə tələb aldadılma (yəni müqavilə bağlanarkən) deyil, hərraca çıxarmadır. Sonda məhkəmə haqlı olaraq bankın iddiasını təmin edir. Vətəndaşlar bu halda iki variantdan birini seçməlidir:

1. Dərhal işə baxan məhkəmədə banka qarşı müqavilənin ləğvi barədə qarşılıqlı iddia qaldırmalıdır;

2. Müqavilənin ləğvi barədə yeni iddia qaldırılmalıdır.

Bununla yanaşı, vətəndaş bu mərhələni keçibsə, yəni artıq tələb məhkəmə qaydasında təmin olunubsa və əmlak hərraca çıxarılıb, yaxud artıq satılıbsa, bu halda dərhal hərracın ləğvi tələbi ilə iddia qaldırılmalıdır”.

Əmlak hansı qurum tərəfindən hərraca çıxarılmalıdır?

Ədliyyə Nazirliyinin əməkdaşı Eynur Babayev əmlakın hərraca çıxarılması, satışı ilə bağlı məsələlərin onlara aid olmadığını dedi: “Cinayət Prosessual Məcəlləsində əmlakın müsadirəsinin icrası məsələsi var. Bizə icra vərəqəsi və ya hökm üzrə göstəriş gəlir. Biz həmin əmlakı qiymətləndiririk. Yəni, biz müraciət edirik qiymətləndirmə təşkilatına. Onlar həmin əmlaka qiymət qoyurlar və bizə hesabat təqdim edirlər. O hesabatı icra vərəqəsi ilə birlikdə rəsmi qaydada maliyyə orqanına təhvil veririk. Eyni zamanda da əmlakı da maliyyə orqanına təhvil veririk. Hər rayonun öz maliyyə idarəsi var. Məlumat veririk Əmlak Məsələləri üzrə Dövlət Komitəsinə. Bundan sonra da Əmlak Məsələləri üzrə Dövlət Komitəsinin Auksion Mərkəzində hərraca çıxarılır. Satışla bağlı məsələlər bizə aid deyil. Bizim işimiz qiymətləndirib, təhvil verməkdir. Ondan sonra işimiz bitir. Əmlakın satış qiyməti, kim satdı, kim aldı, onlar bilirlər. Yəni, o haqda bizdə məlumat olmur”.


Hərrac keçirilmir!

Əmlakları hərraca çıxarmalı qurum Əmlak Məsələləri üzrə Dövlət Komitəsidir. Komitə hərracları nəzdindəki Auksion Mərkəzi vasitəsilə həyata keçirməlidir. Elə buna görə də araşdırmamızı Auksion Mərkəzində davam etdiririk.

Əmlak Məsələləri üzrə Dövlət Komitəsinin saytında yerləşdirilən elandan bəlli olurdu ki, fevralın 15-də müsadirə olunmuş əmlakların satışı ilə bağlı hərrac keçiriləcək. Elanda satışa çıxarılacaq əmlakların siyahısı da yer almışdı. Hərracda iştirak etmək üçün elanda göstərilən vaxtdan 30 dəqiqə əvvəl Auksion Mərkəzində olduq.

İçəridə divarın sağ tərəfdə asılmış lövhədə həmin gün keçiriləcək hərracla bağlı elan asılmışdı. Elanı oxuyub bir daha həmin gün hərrac keçiriləcəyinə əmin olsaq da, binada nəzarətçi polis əməkdaşından savayı kimsənin olmaması bizi təəccübləndirdi. Lakin polis əməkdaşı ilə aramızdakı dialoq vəziyyəti bir qədər aydınlaşdırdı:

- Burda niyə dayanmısınız?

- Bu gün saat 11-in yarısında müsadirə olunmuş əmlaklarla bağlı hərrac keçirilməlidir. İştirak etmək istəyirik.

- Hərrac? Mən biləni bu gün hərrac-zad yoxdur.

- Necə yəni yoxdur? Bununla bağlı elanı oxuyub bura gəlmişik.

- Bir dəqiqə.

Polis əməkdaşı dəhlizlə addımlayan iki nəfərə yaxınlaşdı: “Qardaş, deyirlər ki, hərraca gəlmişik. Bu gün hərrac var ki?”

“Yox, yox, yoxdur” deyə onlar bir ağızdan cavab verib, yollarına davam etdilər. Polis yenidən dəqiqləşdirmə aparmaq üçün dəhlizlə addımlayıb, sola burularaq gözdən itdi. Az sonra onunla bərabər bir nəfər yaxınlaşıb “siz nəyə görə bura gəlmişdiniz” deyə sual etdi.

- Müsadirə olunmuş əmlaklarla bağlı gəlmişik. Bu gün 11-in yarısında hərrac keçirilməlidir.

- Hə, nəzarətçi dedi ki, hərraca gəlmisiniz. Bu gün hərrac var ki?

- Biz bu sualın cavabını sizlərdən almaq istəyirik. Komitənin elanında yazılana görə bəli, bu gün hərrac var.

- Xeyr, bu gün hərrac yoxdur. Bunu sizə kim deyib?

- Dedim axı, Əmlak Məsələləri üzrə Dövlət Komitəsinin saytında elan verilib, üstəlik baxın, lövhədə də elan vurmusunuz. Orada bu gün hərrac olduğu yazılıb axı...

Auksion mərkəzin işçisi yalnız lövhəyə baxandan sonra hərracın keçiriləcəyinə inandı: “Həə, sizi Rafiq müəllimin otağına aparım. O, baxır bu işə”.

Rafiq müəllimə nəyə görə gəldiyimizi izah edəndən sonra o, bizə digər otağa getməli olduğumuzu söylədi. Həmin otaqda isə 3 nəfər vardı. Bildirdilər ki, Vergilər Nazirliyindən komissiya gəlib. Otaqda Vergilər Nazirliyinə məxsus forma geyinmiş şəxs Auksion Mərkəzinin işçisinə “zayavka”ları gətirmişəm, doldur çıxım gedim”-dedi.

Özünü Vüqar kimi təqdim edən mərkəz işçisinin “niyə gəlmisiz? Kim deyib ki, hərrac keçirilir?” kimi suallarına cavab verdikdən sonra o, “siz hərracda iştirak eləyə bilərdiniz. Amma gərək bunun üçün əvvəlcədən müraciət edəydiniz. Elanın aşağısında bu haqda yazılıb”- söylədi.

“Anlayıram, mən ikinci hərracda iştirak etmək istəyirəm. Olar indi hərracın gedişatına baxım?” – sualımıza əməkdaş: “Olardı, amma bu gün Vergilər Nazirliyindən komissiya gəlib. Hazırda onlarla məşğuluq. Bu gün hərrac baş tutmadı. Çünki sifarişçi olmayıb” – cavabını verdi. Sifarişin olub-olmamasına gəlincə, həmsöhbətimiz sualdan yayındı: “Hərrac keçirilir. Baxın qəzetə, görün sizi nə qane edir, seçin nə ürəyiniz istəyir, gəlin verək”.

Növbəti hərracın vaxtını bilmədiyini deyən mərkəz əməkdaşının sözlərinə görə, sifarişçi yoxdursa, hərraca çıxarılan əmlakın qiyməti növbəti hərracda 10 faiz ucuzlaşır.

Beləcə fevralın 15-də saat 10:30-a təyin olunmuş hərrac keçirilmədi.


Elçin Namazov: “Hərrac elə təşkil olunur ki, kənar şəxs iştirak etməsin”

Hüquqşünas Elçin Namazovun fikrincə, hərrac barədə çox dar çərçivədə məlumat verilir: “Bunu qəsdən edirlər. İstəyirlər hərrac elə təşkil olunsun ki, orada kimsə kənar şəxs iştirak etməsin. Bu zaman öz adamlarını hərraca salırlar və əmlak faktiki olaraq, qəsdən ucuz qiymətə mənimsənilir. Bunu bankların özünün etməsi halları da var. Lakin praktikada bu çox az hallarda olur. İkincisi, tələb olunan məbləğ sözsüz artır, penya və s. hesablanır. Ancaq bu məbləğ bir qayda olaraq, dəhşət dərəcədə çox olmur. O ki qaldı hüquqi xidmət xərclərinə, Mülki Prosessual Məcəllədə göstərilir ki, bu zaman hüquq firmasına ödənilən yox, ağlabatan bir məbləğ tutulur. Yəni bankın nə qədər ödəməsindən asılı olmayaraq, məhkəmə sərbəstdir və bir qayda olaraq xidmət haqqını qismən təmin edir”.

Auksion mərkəzin fəaliyyətinə kim nəzarət etməlidir?

Nazir Fikrət Məmmədovun “Məhkəmə Qərarlarının İcrası Baş İdarəsi haqqında əsasnamə”nin təsdiq edilməsi barədə 02 may 2007- cil il tarixli, 18-T nömrəli əmrində göstərilir ki, müsadirə olunan əmlakın satışı bu idarənin səlahiyyətlərinə aiddir.

Vüqar Poladov isə deyir ki, Ədliyyə Nazirliyi hər il hərrac təşkilatları ilə müqavilə bağlayır. Amma, bu, o demək deyil ki, həmin təşkilatların fəaliyyətinə nəzarət edir. Auksion mərkəz tamamilə müstəqil təşkilatdır: “Onun fəaliyyətinə biz nəzarət etmirik. Biz sadəcə əmlakı qiymətləndiririk. Sonra göndəririk bu mərkəzlərə. Geri qalan hissəsi bizlik deyil”.

Müzəffər Baxışov: “Ədliyyə Nazirliyinin müvafiq qurumları ilə Auksion Mərkəz arasında müqavilə bağlanır”

Hüquqi Dövlət Araşdırmalar Mərkəzinin rəhbəri Müzəffər Baxışov deyir ki, əmlakın alınması ilə bağlı borclunun pul vəsaitləri olmayanda, onun əmlakı icra məmurları tərəfindən siyahıya alınır və ondan sonra borcun əmlaka yönəldilməsi üçün hərraclar vasitəsilə onun satışı həyata keçirilir: “Bu məsələlər Auksion Mərkəzi tərəfindən həyata keçirilir. Ədliyyə Nazirliyinin qurumları ilə onlar arasında müvafiq müqavilələr bağlanır. Həmin müqavilənin şərtlərinə uyğun olaraq da hərraclar təşkil edilir. Amma Azərbaycan reallığında sui-istifadə halları olub. Hətta bir neçə il bundan əvvəl bir neçə icra məmuru məhkəmənin qanuni qüvvəyə minmiş hökmü ilə müsadirə edilmiş əmlakların hərraclarda satılması ilə bağlı sui-istifadə hallarına yol vermişdilər. Onlar haqqında cinayət işi başlandı, cinayət məsuliyyətinə cəlb olundular. Burada sui-istifadə halları hansı hallarda həyata keçirilir? Ümumiyyətlə, hərracların keçirilməsi qaydalarına görə, birinci hərracda əmlak satılmırsa, qiymət aşağı salınır. İkinci hərracda daha da aşağı salınır. Sonda qiymət təmiz aşağı salınandan sonra yaxın adamlarına satırlar. Bu metodlardan istifadə edilərək sui-istifadə hallarına yol vermək imkanları var. Azərbaycanda belə qaydalara “korrupsiogen qaydalar” deyilir. Qaydalar korrupsiya və hüquq pozuntusuna imkan yaradır. Bu qanunlar Rusiyadan götürülüb, elə onların qaydalarına uyğun tətbiq edilir. Azərbaycan reallığına bəzi şəxslər bu qaydalardan bəhrələnir”.

Var.az